上海 "买卖不破租赁" 纠纷调解：买家起诉卖家隐瞒长期租约

上海 "买卖不破租赁" 纠纷调解：买家起诉卖家隐瞒长期租约

近日，上海一起因房产交易中隐瞒长期租约引发的纠纷引发广泛关注。买家因卖家未如实告知房屋存在长期租赁合同，导致无法正常入住，遂将卖家告上法庭。此案涉及《民法典》中"买卖不破租赁"原则的适用，成为近期法律界和房产市场的热点话题。

一、案件背景

2023年5月，上海市民张先生以620万元的价格购入徐汇区一套二手房。交易完成后，张先生发现房屋内仍有租客居住，且租约还剩8年。卖家王女士在交易过程中从未提及此事。根据《民法典》第七百二十五条规定："租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"即"买卖不破租赁"原则。

二、各方观点

1. 买家主张：卖家在交易过程中故意隐瞒房屋存在长期租赁的事实，属于欺诈行为，要求解除合同或赔偿损失。

2. 卖家辩称：租赁合同已在物业备案，买家未尽合理审查义务，应自行承担部分责任。

3. 法律专家：根据《民法典》相关规定，若卖家确实故意隐瞒重要事实，可能构成欺诈；但同时，买家也负有审慎审查的义务。

三、类似案件数据分析

近年来，随着房地产市场的活跃，"买卖不破租赁"纠纷呈上升趋势。以下是近三年上海市部分法院受理的类似案件统计：

四、风险防范建议

1. 买家注意事项：

• 交易前务必实地查看房屋现状

• 查询物业登记和租赁备案信息

• 在合同中明确约定房屋交付状态

• 可要求卖家出具无租约声明

2. 卖家注意事项：

• 如实披露房屋租赁状况

• 提前与租客协商解约事宜

• 保存相关沟通记录

• 在合同中明确约定租赁情况

五、案件最新进展

据徐汇区人民法院透露，本案目前正在调解阶段。主审法官表示，将依据《民法典》相关规定，综合考虑双方过错程度、实际损失等因素作出公正裁决。业内专家预测，此类案件通常以经济赔偿方式结案，完全解除合同的难度较大。

此案再次提醒房产交易各方：诚信履约是基本原则，充分信息披露是避免纠纷的关键。无论是买家还是卖家，都应提高法律意识，完善交易流程，防范类似风险。

随着"买卖不破租赁"原则的普及，预计未来此类纠纷将呈现"数量上升但调解成功率提高"的趋势。法律界人士建议，相关部门可考虑建立更完善的房屋租赁信息披露机制，从源头上减少纠纷发生。